De acordo com o parecer técnico que analisou a obrigatoriedade de registro cadastral das empresas de Administração de Condomínio e empresas de Síndico Profissional (Sindicatura) em Conselhos Regionais de Administração, as principais responsabilidades dessas organizações assemelham-se às de um gerente geral, cabendo-lhe a gestão completa do condomínio.

Entre as atividades que elas desenvolvem estão funções como contratar, orientar e, se necessário, demitir funcionários e prestadores de serviços; realizar compras de materiais de consumo; efetuar pagamentos de contas e tributos; além de executar todas as demais ações necessárias para o bom funcionamento do condomínio.

“Ou seja, percebe-se claramente que as atividades desenvolvidas nesse segmento estão inseridas nos campos privativos do Administrador, conforme a lei nº 4.769/65, lei do Administrador”, esclarece o texto do parecer técnico da Câmara de Fiscalização e Registro do Conselho Federal de Administração (CFR/CFA).

Em entrevista para o site do CFA, a Comissão Especial de Administração de Condomínios do CFA (CEAC), coordenada pelo conselheiro federal, Adm. Inácio Guedes, explica que a RN é uma evolução e vai trazer muitos benefícios para a sociedade. A Comissão é composta, ainda, pela Adm. Rosely Benevides Schwartz (vice coordenadora) e pelos administradores Watyla de Almeida Moreira, Francisco Sérgio de Vasconcelos Bezerra e Aladim Ramires Godoy. Confira a entrevista na íntegra. 

A RN 654 é uma grande evolução do Sistema CFA/CRAs. O que motivou a criação dessa resolução?

Segundo o IBGE, mais de 29 milhões de pessoas vivem em apartamentos, movimentando mais de 61 bilhões de reais ao ano, somente com o pagamento das quotas condominiais.

Administração desta arrecadação, que tem por base a valorização e manutenção patrimonial, é exercida por um síndico, que pode ser proprietário, na qualidade de administrador de bens próprios, pois compõe juntamente com outros condôminos a propriedade, ou por meio de um síndico profissional, externo, que exerce a administração de bens de terceiros, ambos no entanto com as mesmas responsabilidades. 

Esta atividade profissional, em crescente expansão nacional, não só carece de capacitação, mas também de atenção especial, pois quando essa atividade não é realizada com qualidade, responsabilidade e ética pode causar grandes prejuízos financeiros para os condôminos, além de comprometer a segurança de forma geral e desvalorizar o patrimônio, em função da falta de manutenções essenciais para a preservação da estrutura. Devido a isso, é fundamental que a atividade seja observada com atenção para evitar que pessoas e empresas não capacitadas, que exercem a administração, permaneçam no mercado, colocando em risco o patrimônio imobiliário de terceiros que depositaram não só um dever mas também uma expectativa e confiança para ver valorizado seu fruto de trabalho, o imóvel. 

O sistema CFA/CRAs, há alguns anos, tem observado com preocupação os acontecimentos que estão envolvendo a área condominial, como tragédias de desabamentos de edifícios e marquises, aumento das denúncias de corrupção divulgadas pela mídia em diversas regiões do país, além do descontentamento das empresas de sindicatura pela concorrência desleal, mencionado em diversos eventos, o que prejudica os profissionais que se comprometem em entregar serviços qualificados, com ética e responsabilidade.  

Devido a esse quadro alarmante, o CFA percebeu a urgente necessidade de usar as suas atribuições que lhe são conferidas pela Lei Federal nº 4.769/65, e o Regulamento aprovado pelo Decreto nº 61.934/67 e ainda o Regimento Interno do CFA, RN 625, de 2023, para aprovar a Resolução Normativa CFA Nº 654, DE 12 de novembro de 2024, a qual dispõe sobre uma atividade econômica que já está regulamentada por ser de administração de bens de terceiros, onde sua contratação se dá por escolha em assembleia para o exercício de um mandato, conforme art. 1347, seja na pessoa física dos síndicos profissionais (externos), seja de empresas de sindicatura.  

Outra questão que deve ser esclarecida ao mercado condominial é que, segundo o art. 5º da Constituição Federal, XIII, – “é livre o exercício de qualquer trabalho, oficio ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer”. Já no seu art. 21 – XXIV – Compete à União – Organizar, manter e executar a inspeção do trabalho. No 22, XVI, diz sobre as condições para o exercício profissional serem também competência privativa da União. O Estado, desde 1934, descentralizou as funções de fiscalizar passando para os Conselhos de Fiscalização Profissional. Portanto o sistema CFA/CRAs possui toda legalidade para fiscalizar as atividades regulamentada de administração, orientando pela RN que os síndicos profissionais e empresas de sindicaturas, são assim entendidos e submetidos à habilitação junto ao Conselho, como segurança jurídica à sociedade, quanto a ética e combate ao exercício ilegal da atividade.

Qual a importância da RN para a sociedade?

A Resolução trará para a sociedade maior segurança, pois quando optarem por síndicos profissionais ou empresas de sindicatura, o seu patrimônio estará sendo administrado por profissionais, cujas atividades são regulamentadas, fiscalizadas e que precisam atender ao Manual de Responsabilidade do Administrador e ao Código de Ética. 

Ainda que já estivesse subentendido, temos que demonstrar que o síndico profissional habilitado no Conselho administra o patrimônio de quem o contrato com capacidade técnica, respaldo e fiscalização, externa (do próprio conselho) e interna (pelo condomínio) pois é um administrador e não qualquer profissional.

É importante destacar que a criação de cursos de especialização e certificações pelo mercado para proporcionar o aumento da capacitação não invalida que o sistema CFA /CRAs fiscalize se as atividades desenvolvidas pelos síndicos profissionais estão sendo exercidas no condomínio dentro das normas.

Qual a diferença do síndico profissional para o síndico morador/orgânico?

A responsabilidade civil, criminal, tributária, trabalhista, de prevenção e segurança contra incêndio é igual em ambos os casos. 

O síndico morador visa apenas a defesa e manutenção do seu patrimônio. Já o síndico profissional faz uma opção de carreira, exerce como um negócio, visa obter um resultado financeiro, lucro e administra bens de terceiros, colocando em sua carteira vários empreendimentos.

Como poderá ser legalizada a atividade de síndicos profissionais que não sejam administrador perante o CRAs

A RN 654 trouxe o esclarecimento para uma questão que há muito era solicitada pelo mercado, sendo está a grande novidade. A RN esclarece que o síndico profissional que possua formação diversa da ciência da Administração poderá abrir, por exemplo, uma empresa de sindicatura – EI (Empresa Individual), a qual será equiparada a pessoa jurídica pelo CRAs, ou ainda uma empresa SLU (Sociedade Limitada Unipessoal), tendo apenas que, em ambos os casos, indicar um Responsável Técnico Administrador, com registro no CRA. Esse Responsável Técnico contratado poderá ser o mesmo indicado pela empresa administradora de condomínios que já presta serviço para o condomínio deste síndico profissional, reduzindo assim o custo na contratação.

Outra questão importante é que não será necessário que o síndico profissional, que não possui formação em administração, realize alguma prova ou comprovação de diploma de graduação em administração ou tecnologia em gestão para que a sua empresa de sindicatura seja registrada no CRA. 

Como o CFA /CRAs visam, com a RN 654/2024, exercer a sua principal função que é fiscalizar para garantir à sociedade melhor qualidade dos serviços prestados na área de administração, o valor que será pago como anuidade pelas empresas de sindicatura será fixado em 50% (cinquenta por cento) do valor da menor anuidade de pessoa jurídica fixado pelo CFA.

Ana Graciele Gonçalves 

Assessoria de Comunicação CFA